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房地產總工:談建筑防水設計與施工

發布時間:2011-03-13 | 發布人:中國防水企業網 | 點擊次數:6813次

建筑滲漏是困擾房地產開發商和物業管理部門的一大頑疾。那么,哪些建筑部位容易出現滲漏問題?出現滲漏究竟是材料原因、設計原因還是施工原因?建筑防水究竟應該防些什么呢?
  建筑防水的應用價值
  哪些建筑部位需要做防水工程?
  劉順全(北京海開房地產股份有限公司總工程師):建筑防水工程一般指建筑屋面防水、衛生間防水和地下室防水,有時也包括廚房和陽臺防水。
  趙慶榮(全國房地產總工程師俱樂部理事):我認為防水可分為兩種:一種是傳統意義上的防水,如地鐵、人防設施等地下工程,主要在地下部分做防水。屋頂、衛生間地面和墻體、有排水地漏的廚房都需要做防水。而另一種防水已突破傳統,如有的建筑物有漂窗,窗戶突出墻體之外,按照規范要求需要做防水。同時,外墻外保溫也需要做防水。實際上,現在的防水概念已經延伸。
  馬洪波(萬通地產股份有限公司工程總監):一般建筑防水工程主要在四大部位:與地下室有關的部位,如地下室底板、地下室外墻、無上部結構的地下室頂板等;與屋面有關的部位,包括屋頂防水、種植屋面防水;室內衛生間等部位的防水;外墻的防水。
  宋英官(原今典集團副總工程師):按照規范,屋面、地下室、衛生間及廚房等有地漏房間,工業建筑的一些特殊功能用房需要做防水。近年來實踐證明,建筑外墻滲漏問題也比較嚴重,我認為應在建筑外墻的細部強化一下防水處理措施,如空調板、窗口等。
  怎樣理解建筑防水的應用價值?
  劉順全:建筑防水是建筑工程的一個分項工程,是建筑物重要的使用功能。如果防水工程出現質量問題,會嚴重影響住戶或使用者的正常生活。當前,相當一部分商品房法律糾紛就與建筑防水存在質量問題和不能得到及時有效解決有關。
  馬洪波:做好建筑防水是實現建筑功能的基本要求。建筑防水出現問題會帶來很多次生問題。如建筑物地下一層有個地下商場,如果地下防水出問題,會嚴重影響商場的使用。屋面防水出現問題會導致頂層住戶裝修受損,引發的賠償責任也會很大。做好防水工程是基本功,做好了業主不會給你加分,一旦做砸了,業主一定會給你減分。
  宋英官:建筑防水是建筑工程的一項核心技術,房屋驗收過程中的核心控制要素。防水處理不好的房屋絕對不是一個合格的房屋。
  建筑防水在建筑總成本中的比例
  建筑防水在建筑總成本中能占多大比例?
  劉順全:建筑防水工程包括剛性防水、柔性卷材防水和涂料防水。防水材料的種類和品牌很多,施工工藝也因所選用的材料不同而不同,防水工程價格存在較大差異。防水工程施工面積單位成本從每平方米幾十元到幾百元不等,攤到建筑面積的單位成本一般是每平方米幾十元。建筑防水工程費用在建筑總成本中所占比例因工程而異,一般約占百分之幾。
  趙慶榮:建筑防水在建筑總成本中所占比例不太好估算。如衛生間大、用的材料好,那成本比例就會比較高,這和設計及材料的檔次有關系。
  馬洪波:在高層住宅建筑中,建筑防水占總建安費用的2~3%左右。
  宋英官:從成本角度而言,建筑防水占建筑總成本的比例實在不足以成為建筑成本控制的重點,其所占比例與建筑的體型系數有關,一般民用建筑約為1.2~2%,公用建筑約為0.6~1%。
  建筑防水設計選型及材料采購通常是由房地產商、施工總承包商還是建筑設計院來掌管?
  劉順全:建筑防水材料的采購和防水工程施工一般由施工總承包商安排,具體實施多由防水專業分包商完成,特別是建筑屋面防水和地下室防水及大型的防水工程。也有承包商自行實施防水工程施工的。
  趙慶榮:一般是尊重建筑設計院,由設計院進行選型和設計。作為房地產開發商,可以提出自己的建議。只要符合規范要求和防水要求,建筑設計師也會尊重開發商的要求。
  馬洪波:建筑防水設計選型通常是由設計單位首先提出,然后由房地產公司的設計管理部門、工程管理部門、采購部門、成本管理部門一起討論,確定最終的技術方案。為嚴把防水工程的質量關,房地產公司逐步推行防水材料的戰略采購,施工總承包商基本上只做防水施工。
  宋英官:防水工程通常是由施工總承包商轉包出去。
  建筑防水容易出現的問題
  建筑防水工程質保期有多長時間?房地產開發商、材料供應方、設計單位、防水施工單位誰來負責質保?質保金一般是多少?
  劉順全:我國《建筑工程質量管理條例》規定,建筑防水工程的法定質保期是5年。如果發生建筑物漏水,應由防水施工單位承擔質保責任。
  趙慶榮:原建設部80號令要求防水工程最低保修5年。房地產開發商也可以和建筑施工商進行協商,把防水質保期適當延長。質保一般由房地產開發商負責到底。一些大的開發商都有自己的物業公司,保修由開發商負責,但保修的實施要由施工方具體負責。
  按照國家相關規定,質保金占整個工程總價的5%左右。依照保修條例,防水施工單位完成了防水施工任務,到期開發商返還保修金。從工程實例來看,5%的防水質保金是遠遠不夠的,防水施工單位覺得維修成本較高就會玩“消失”,讓開發商來承擔損失。
  馬洪波:通常建筑防水質保期是5年。質保由誰來負責取決于項目的合同關系。如果防水材料的供應和施工都是一家承包商做的,那么這個承包商就要負責質保。如果防水材料的供應和施工是由不同的承包商做,最終誰對材料的問題負責、誰對施工的問題負責、誰對既有材料問題又有施工問題的事情負責,就取決于各方的合同約定。但有一點肯定的是,無論哪方出現了問題,房地產開發商是跑不了的,特別是那些以房地產開發為主業的開發商更是如此。質保金通常不會單獨從報價中剝離出來,而是包括在報價中。
  宋英官:國家規定防水工程質保期為5年,一般由施工單位負責質保。
  建筑漏水通常是哪些部位?往往容易發生怎樣的現象?
  劉順全:建筑漏水一般發生在建筑物與水接觸的部位,如屋頂、衛生間各種管道的根部、陽臺、建筑外墻和地下室等。防水層漏水會造成室內墻體、頂棚滲漏水,導致抹灰起鼓、脫落甚至霉變,嚴重影響使用者的觀感、心情及正常的工作和生活。建筑物因防水質量問題出現漏水是多年來一項建筑工程質量通病,在竣工建筑中有相當高的比例。一旦發生滲漏,維修和糾紛處理都比較麻煩。
  目前,建筑防水工程出現的主要問題是防水層受到破壞而導致建筑物局部滲漏水,以防水施工質量問題居多。防水施工具有很強的專業性,對施工時的氣候條件、防水基層等有較高的要求。防水工程施工應嚴格按有關規范、標準及防水材料供應商規定的施工工藝進行操作。但實際情況是,由于各種原因,防水施工沒有嚴格按有關規范進行操作,致使防水工程出現質量問題。當然,部分建筑工程因采用低劣防水材料出現嚴重防水質量問題的情況也是存在的,也有個別防水工程因設計選材或施工方法不當導致工程出現質量問題。
  趙慶榮:在我所做的項目里,地下車庫漏水現象比較嚴重,基礎結構、剪力墻的犄角處漏水現象也比較多,這可能與成品保護有關系。做完防水工程后,上面再接著施工,會對防水層造成破壞。
  馬洪波:目前屋面出現漏水的情況已經不多,地下室的滲漏卻比較常見。
  宋英官:建筑滲漏無處不在,較多表現為衛生間管道根部滲水、外窗框周邊滲水、與陽臺空調板相接的外墻根部、屋面板縫隙滲水、地下室外墻穿墻管道根部及墻體水平接縫滲水等。
  貴單位所做建筑項目有沒有發生過漏水事故?當時的情形是怎樣的?
  馬洪波:有過。不過,那個建筑主要是外窗框與外墻交界部位漏水相當嚴重。后來我們重新在漏水部位做了卷材防水,才把水止住了,代價相當大。后來公司對所有開發項目的防水工程更加重視。
  宋英官:建筑滲漏時有發生,尤其是外窗框周邊滲水極難治理,經濟損失較大,業主意見也大。
  對建筑防水材料的要求
  請結合建筑防水應用實踐,談談建筑防水材料的發展。您對建筑防水材料(質量、技術、服務、價格等)的基本要求是什么?
  劉順全:上世紀70年代,我國城市建筑防水主要依靠瓦和普通的油氈。改革開放以來,我國建筑業得到空前發展,新型防水材料不斷出現。隨著防水材料的更新換代,其質量水平不斷提高。目前我國已經形成了包括防水卷材、防水涂料、防水砂漿和防水密封材料及柔氈彩瓦等比較完整的防水材料體系。
  柔性防水卷材包括各種高聚物改性瀝青防水卷材(如彈性體SBS、SBR和塑性體APP、APO等)、合成高分子防水卷材(如屬于均質片的硫化橡膠類/非硫化橡膠類三元乙丙橡膠防水卷材、氯化聚乙烯-橡膠共混防水卷材和樹脂類聚氯乙烯防水卷材等)、自粘型橡膠瀝青防水卷材、自粘型高分子防水卷材、PSS合金防水卷材、復合型防水卷材、保溫防水合一防水材料(如硬泡體聚氨酯防水保溫一體化材料)。防水涂料包括柔性合成高分子有機防水涂料(如單組分聚氨酯防水涂料和聚合物水泥防水涂料等)、高聚物改性瀝青防水涂料和無機防水涂料(如具有剛性防水特征的界面滲透結晶型防水涂料)。
  當前,各種防水材料的生產廠家很多,市場上供應的防水產品質量良莠不齊。在實際使用時,一定要選擇和購買名牌產品,并加強材料進場前的性能指標檢驗工作,確保用于防水工程的防水材料各項性能指標達到有關防水規范和標準的要求。
  馬洪波:國內的防水材料供應商很多,價格差異也較大。有的廠商會在低價格的防水材料原材料品質、用量上做手腳。因此,我們不敢用低價格、小廠的防水材料。
  宋英官:我認為應從3方面考慮進一步研制建筑防水新產品或改良現有產品:一是材料本身的耐水性能、抗老化性能;二是材料成分的單一性、不可替代性,防止造假及摻量偷料;三是較強的操作性能,對施工條件有較強的適應性,使施工更簡便、結果更可靠。
  做好建筑防水設計的要求
  建筑防水工程通常是由材料供應商、建筑設計院還是房地產開發商負責設計?
  劉順全:建筑防水工程通常由建筑設計院進行設計。設計人員根據工程的防水部位和要求的防水等級等具體情況,從《工程做法》標準中選擇一種或將幾種防水做法結合起來作為建筑工程的防水設計。防水設計一般不會出現大的問題,除非設計人員對防水部位應采用何種防水材料或防水做法作出了錯誤的判斷,也有設計師對市場上新出現的防水材料了解不足而盲目選用導致防水工程出現問題的情況發生。
  趙慶榮:建筑設計院的設計師根據國家的相關規范來選擇防水材料和施工方法。我建議各防水材料生產廠家把防水材料提供給設計院,擴大選擇的范圍。
  宋英官:防水工程一般是由建筑設計院設計,但設計院會聽取開發商的意見。
  請結合應用實踐談談建筑防水設計存在的問題?國家對建筑防水的有關政策和您對建筑防水設計的要求?
  劉順全:我認為防水設計的基本要求是:設計人員必須對各種防水材料和防水做法有充分的了解。只有這樣,才能保證對防水材料和做法作出正確的判斷,從而做出好的防水設計。
  趙慶榮:我覺得有些設計院對防水產品的推廣不夠慎重,又沒有相應的政策和措施來規范,造成市場和選型上的混亂。設計規范是國家和建設主管部門制定的,是對設計方的制約,應該嚴格遵照執行。此外,開發商不懂防水技術,這是一個嚴重的“短板”。防水在建筑工程中所占比例較小,卻關系到房地產開發商所開發的產品形象和品牌,會直接影響到業主。防水問題應該要引起高度重視。
  馬洪波:防水有多種做法,也有很多種材料。除國內的防水材料生產廠家外,國外也有一些廠家在國內推廣防水產品。但防水規范中的某些條文對國外一些好的防水材料應用有消極影響。如有些國外的防水材料很好,做單道設防就夠了,但規范要求做兩道設防甚至三道設防,導致防水成本過高,開發商用不起。
  宋英官:建筑防水設計要有針對性,要細化節點設計,不要一味套用規范圖集;要與設計作品結合,充分考慮設計方案的可實施性,特別要重視外墻防滲漏的設計。設計院在做建筑設計時,應提供專業防水設計,從防水材料、防水做法及與本設計結合的特殊節點作全面的防水設計可靠性分析。
  做好建筑防水施工的要求
  建筑防水工程施工通常是由材料供應商、建筑商還是房地產開發商負責?
  劉順全:建筑防水工程施工通常由材料供應商下屬的或獨立的防水專業施工隊來做,也有承包商自己進行防水施工的。
  趙慶榮:一般都是工程總承包方,也就是建筑商來負責施工。
  馬洪波:有多種做法。有由材料商供貨并施工的,也有材料商供貨、總承包方來施工的。
  宋英官:一般由建筑商負責防水施工,偶有開發商直接發包的做法。
  建筑防水施工存在哪些問題?您對建筑防水施工的基本要求?
  劉順全:我對建筑防水施工的基本要求是必須嚴格按照有關施工規范、標準中規定的施工工藝和施工條件操作,這就要求與建筑工程有關的開發商、設計、總包、監理及防水施工隊等各方人員通力配合協作,嚴格執行有關的規章制度。
  趙慶榮:我有3個要求:開發商應做合理的預算,建筑商施工過程中不能偷奸耍滑,要有規范的施工隊伍,對施工單位的資質和技術力量進行審核,提高準入門檻。
  目前,開發商追求利潤最大化,成本越低越好;建筑方要取得利潤最大化,付出的工錢越少越好;防水公司追求利潤最大化,用的材料越便宜越好。而這導致防水工程質量經不起考驗。
  宋英官:近年來防水材料得到了長足發展,各類新型防水材料不斷推陳出新,但都擺脫不了假冒偽劣材料的沖擊,使防水材料的發展受到極大限制,同時也導致防水施工質量的重重隱患;其次,防水施工管理越來越粗放,細節功夫做得不到位,導致防水施工質量降低。在實際防水施工中,管道根部的防水油膏灌縫已沒有幾家施工單位能做到了。
  誰來為建筑防水工程質量把關
  建筑防水材料的采購需要把關,建筑防水工程設計的科學性也需要把關,施工質量更需要很好地把關,那么究竟誰來把關才能做出更可靠的建筑防水工程呢?
  馬洪波:建筑防水涉及到很多部門,有施工質量、成本、工期等多方面因素。要做出可靠建筑防水工程,其把關人需要是一個有全局觀、對防水方方面面有較全了解的技術型領導,或者是一個能廣泛聽取各方意見并作出正確判斷的高層領導。
  要把好防水關,更重要的是提高房地產開發公司最高決策層對防水的重視程度。因為防水是看不見的工程,在建筑施工中常常讓位于外觀效果等看得見的東西。為了外觀效果,有時開發商會采取一些從防水角度看不太成熟的做法。結果是項目完工了,建筑也漏水了,需要付出更大的代價去彌補。
  作為在技術上把關的人員,應當關注滿足建筑的基本功能和使用要求,不能把外觀效果放在基本功能和使用要求前面。
  宋英官:需要公正公平的第三方監理。
  怎樣把關才能打造可靠的建筑防水工程?
  劉順全:要保證建筑防水工程質量,設計、防水材料采購和防水施工環節缺一不可。設計要正確,不僅材料選型必須正確,工程做法選擇也必須科學;材料采購的把關重點在廠家選擇和進場材料的檢驗上,相關人員需要有較強的責任心,確保防水材料進場檢驗真實可靠地履行,防水材料的質量就能得到保證;防水施工不出現問題的關鍵是確保工程按施工規程操作,施工人員需有很強的責任意識,監理工程師必須嚴格履行監督、檢查和糾偏的職責。
  馬洪波:一定要從產品設計、采購、材料供應的可靠性、成本等方面綜合考慮把關。在方案設計階段就要考慮防水問題,到施工圖階段才開始考慮防水問題就有些晚了,那些復雜的工程項目更是如此。
  宋英官:設計不敷衍,開發商“不差錢”,施工“不糊弄”,監理嚴把關,防水質量就能得到控制。
  用責任和愛心做好建筑防水工程
  縱觀以上所談,我們認為,建筑防水工程出現問題絕不僅僅是材料、設計、施工等純技術及制度方面的因素,它應該有一些精神文化層面的東西在里面,以單純的利益機制和約束制度是很難根除建筑防水問題的。做建筑防水應該要防止良知的丟失。您是否同意這樣的觀點?
  劉順全:非常同意。建筑防水是一項由人去實施的工程,無論是在防水設計、材料采購、防水施工環節,還是與防水工程有關的設計院、開發商、材料供應商、施工單位等,都是人在其中。能否做好建筑防水,有技術方面的原因,但它確實又不是純技術的問題。即使有好的制度,如果得不到有效執行,同樣會出現質量問題。關鍵是相關人員的思想、責任意識,只要相關人員責任心強,有愛心,有大眾服務意識,就一定能把建筑防水工程做好,百姓就不會被漏水的問題所困擾。
  趙慶榮:建筑行業是關系千家萬戶和諧生活的關鍵環節,它的好壞直接牽扯到社會的安定和人民生活水平的提高。對開發商和建筑員工來說,需要做到對社會負責、對業主負責、對自己負責。只要有這種態度,就能把事情做好。
  馬洪波:絕對同意。試想一下,如果你住在一所漏水的房子里,你會是什么樣的心情?房地產開發公司的工程管理人員一定要實實在在、設身處地把自己看成是房屋使用者。有責任心、有愛心的開發商才能基業長青。有責任心、有愛心的工程管理人員才能在將來回首往事時無愧于心。
  宋英官:從香港回來的人都說香港交通秩序好,無論多堵,司機都會按序行駛,不會夾塞插隊,隨意并線,過紅綠燈時都能互相禮讓。這說明參與者的自律決定事件結果。只要防水工程參與各方能做到行業自律、保持良知,何愁滲漏不除?
 

信息來源于《建筑防水在線》

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